英國步入租屋世代,身為房客該懂的基本租屋法規

先說重點:沒時間讀全文,只想了解大概的朋友可以先讀讀How to rent小冊

在房價不斷攀升薪資連年倒退的嚴峻年代,「租屋不買屋」成為英國年輕世代的住居主流,他們只租不買的主因跟台灣人一樣,不是不想買而是買不起,其次是福利屋供給失衡問題嚴重,導致政府一時間也幫不上忙,與其說租房是選項之一,不如說他們別無選擇

因為租屋族越來越多而形成了租屋世代(Generation rent),英國政府這幾年也開始著手改革租屋政策,保障房東及房客權益,像是房仲業最為人詬病的高額手續費(Letting agent fee/letting fee)成為首要改革項目,在這裡一起了解幾個基本租屋法規。

此篇文章以英格蘭及威爾斯法規為主,住在蘇格蘭及北愛的朋友請注意規定可能不盡相同。

1. 確認你的房客法定身分(Legal status)

查詢自己的法定身分可用這個網頁 Tenancy rights checker (英格蘭版)蘇格蘭版

不同的法定身份有不同的權利,因此確認自己的法定身份極為重要。台灣人來到英國租屋最常見的法定身份為ASTs(Assured shorthold tenants)以及Lodger。

ASTs (Assured shorthold tenants):租客自行承租HMO (House in multiple occupation的一個房間,或是獨立承租一間房屋/公寓。大部分的房客是這個身份。

Lodger(Excluded occupiers):租客與房東住在同一間屋子裡,共用廚房浴室客廳等空間。

註:留學生如果住在宿舍,則屬於Occupier with basic protection,如在外租屋遇到問題,請儘速通報學校,也請多參考學校或地方政府推薦的租屋網站及房東為佳。

2. 租屋時,房東必須給房客的文件有哪些?(適用於ASTs)

四份文件:How to rent小冊、瓦斯檢查報告、租房押金已存入政府押金保護計畫的相關資料、以及建築能源證書EPC Certificate。請見How to rent小冊第六頁。

3. 房東可以隨時踢我出去嗎?

ASTs:不行,必須遵守一定法律程序。租約期滿(最短為6個月)且房東已經提供上述四項文件給你時,房東必須先給你Section 21的通知信,並給你兩個月時間遷出。換言之,如果上面四個文件有一份短少,section 21等於無效,直到房客收到的四項文件齊備後發出的section 21才算有效,才能開始計算兩個月的遷出期。

Lodger:可以,而且不需理由可要求你隨時遷出。成年子女住在家中也算是Lodger。

4. 房東不歸還押金怎麼辦?(適用於ASTs)

租屋時房東必須提供你的押金已經存入押金保護計畫的資料,如果房東不歸還押金,發出的section 21等於無效。如果房東堅持不歸還押金而房客已經遷出,房客可以透過法律程序要求賠償

5. 房東如果要結束租約,正確的程序是什麼?(適用於ASTs)

租屋時提供房客上面說的四份文件,等待租約到期後方可給房客Section 21,開始通知結束租約的第一步。房客有兩個月時間遷出。

6. 合約上的租屋期結束後還要再次簽約嗎?(適用於ASTs)

合約結束時有兩種方法續約,一是再簽一份新合約,上面載明租期,二是房客持續繳交房租,維持現況,不需再次簽訂新合約,自動轉為Periodic tenancy,直到房客或房東任一方想結束租約。房客想結束租約的方式如未在租約上有載明,通常是提前一個月通知房東。

7. 要怎麼知道房東或仲介提供的能源證書(Energy Performance Certificate)是否造假?

自2018年4月1日起,房東不得出租能源效能低於E的房子,能源效能分為A到G,最佳為A。如果住到能源效能過低的房子,最直接的影響就是能源帳單,如房子的保溫工程(Insulation)效果不佳,房子容易失溫,暖氣得開得更強才能保暖,房客要負擔的帳單金額也會更高。

想知道租屋處的EPC,可以到政府網站Domestic Energy Performance Certificate Register查詢,選擇Retrieve an Energy Performance Certificate Using the Postcode,就可以查到繳交給政府的EPC。(如果過去10年內房產沒有出售或出租過,可能會查無資料。)

8. 我還是有問題想要找人問,該怎麼辦?

Shelter以及Citizen advices都能提供建議,其中以Shelter最為專業,Citizen advices則能提供相關政府福利資訊。

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